Ihr persönlicher Steuerberater für Immobilien

Praxisbeispiele Steuerberatung für Immobilien

Achtung bei der Fristberechnung beim Immobilienverkauf !!!!

Der Verkauf von Immobilien ist nach zehn Jahren grundsätzlich steuerfrei. Allerdings gibt es bei der Berechnung der Frist einiges zu beachten. Beispielsweise welche Zeitpunkte sind für die Berechnung der Frist tatsächlich maßgebend? Die Beurteilung sollten Sie lieber uns überlassen.

Außerdem stellen sich bei der Beratung dann oft noch ganz andere Fragen. Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb einkommensteuerpflichtig.

Wenn’s dicke kommt dann aber richtig !!!

Geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wird neben der Einkommensteuer auch noch Gewerbesteuer fällig. Und das Ganze auch noch rückwirkend für die Objekte, die bislang nicht der Besteuerung unterlagen. Diese Spätfolgen können existentiell werden. Insofern brauchen Sie hier eine gute Beratung zu dem Thema Zählobjekte etc.

Angst vor der Falschbeurteilung bei der Immobilienveräußerung !!!

Wer mehrere Immobilien veräußert, kommt nicht daran vorbei, sich mit sogenannten Zählobjekten zu beschäftigen. Woher kommt die Angst? Bei einem gewerblichen Grundstückshandel werden zunächst ein, zwei oder eventuell drei Objekte steuerfrei verkauft. Der Verkauf weiterer Objekte führt zur Steuerpflicht mit Gewerbesteuer und Einkommensteuer und zwar rückwirkend auch für die früheren Verkäufe.

Die Auffassung der Finanzverwaltung, wann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist in einem BMF Schreiben geregelt. Dabei gilt es aber einiges zu beachten, was ohne einen Experten zu diesem Thema nicht ohne weiteres in den Griff zu bekommen ist.

Die Folgen einer Falschbeurteilung sind hier überraschend und gewaltig. Ein wesentlicher Punkt in der Beurteilung betrifft die sogenannten Zählobjekte. Die Frage lautet, welche Immobilientransaktionen zählen bei der Beurteilung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt?

So zählen in der Regel Objekte, welche nach Ablauf einer 10-jährigen Behaltefrist verkauft worden sind, nicht zu den schädlichen Transaktionen. Die Schenkung einer Immobilie z.B. an die Ehefrau, gilt nicht als Zählobjekt. Dafür zählt aber eine Garage, welche selbständig im Grundbuch eingetragen ist, dazu. Der Teufel steckt auch hier, wie oft im Steuerrecht, im Detail.

Gefährliche Vertragsgestaltungen !!!

Manch einer will das Verstreichen der 10-Jahresfrist nicht abwarten, um eine Immobilie dann steuerfrei verkaufen zu können. In diesem Fall wollen Sie sich dann durch einen Vorvertrag absichern, welcher dem Käufer das Recht auf Eigentumserwerb einräumt.

Zum einen sind solche Verträge ohne notarielle Beurkundung nicht rechtswirksam. Zum anderen ist für die Fristberechnung der Zeitpunkt des rechtswirksamen Vorvertrags maßgebend, wenn es zur dinglichen Übereignung auch nach zehn Jahren kommt.

Die vermögensverwaltende GmbH und Photovoltaik

Die Nachfrage nach vermögensverwaltenden GmbHs steigt. Das liegt vor allem in der günstigeren Besteuerung mit derzeit 15 % Körperschaftsteuer, ohne Gewerbesteuer, soweit eine sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung zum Tragen kommt.

Dies ist der Fall, wenn die GmbH nur die Immobilien verwaltet. Diesen Vorteil können Sie aber leicht verspielen, wenn Sie die Regeln nicht kennen. Dazu kann es schon reichen, dass eine Photovoltaikanlage ebenfalls in der GmbH betrieben wird. Damit ist das ganze Konstrukt hinfällig und ehe Sie sich versehen, werden Sie mit 15 % Körperschaftsteuer sowie ca. 15 % Gewerbesteuer belastet.

Vermögensverwaltende GmbH im Aufwind

Aufgrund der Vorteile bei der laufenden Besteuerung der Mietüberschüsse, wird die vermögensverwaltende GmbH bei einer langfristigen Vermögensanlage in Immobilien stark nachgefragt.

Allerdings fällt bei der Einbringung von bereits vorher erworbenen Immobilien Grunderwerbsteuer an, was viele von einer Gründung zunächst abschrecken lässt. Je nach beabsichtigter Haltedauer der Immobilien und hohen Mietüberschüsse hat sich diese schnell „amortisiert“.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens ist häufig ein Ehegatte verpflichtet, einen sogenannten Zugewinnausgleich zu leisten, insbesondere weil er während der Ehe mehr Vermögen erworben hat als sein bisheriger Partner.

Ist eine Immobilie vorhanden, die dem Ausgleichsverpflichteten gehört, so wird diese als Ausgleich auf den anderen Ehegatten übertragen. Steuerlich wird dies als Verkauf behandelt, der ebenfalls der Einkommensteuer unterliegen kann.

Da tauchen wichtige Fragen auf, z.B. wie ist die Situation, wenn die eventuell vermietete Immobilie beiden gehört und im Rahmen des Zugewinnausgleichs von einem Ehegatten alleine übernommen wird.

Fehler vermeiden bei der Erbauseinandersetzung

Häufig kommt es vor, dass eine Erbengemeinschaft möglichst schnell diese Gemeinschaft beenden möchte. Gehört der Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie, wird diese oft schnell verkauft. Dies kann wegen eventueller Steuerzahlungen zu unerwarteter Belastung führen.

Diese Gefahr besteht auch, wenn ein Miterbe eine Immobilie gegen Ausgleichszahlung übernimmt. Auch die Übernahme von Schulden oder Ausgleichszahlungen haben steuerliche Konsequenzen. Genauso die Übernahme von Vermächtnissen. Um hier nicht äußerst unliebsame Überraschungen zu erleben, sollte unbedingt ein Steuerberater zu Rat gezogen werden.

Das Finanzamt darf auch nicht alles !!!!

Bei vermieteten Immobilien ist zur Bestimmung der jährlichen Abschreibung eine Aufteilung des Kaufpreises für das Grundstück in Grund und Boden und Gebäude notwendig. Das Bundesministerium für Finanzen hat hierzu ein „Excel-Tool als Arbeitshilfe“ entwickelt.

Neben dem Kaufpreis werden hier die wesentlichen Daten für das Gebäude und für den Grund und Boden eingeben. Insbesondere der Bodenrichtwert spielt hier eine besondere Rolle. Der Bundesfinanzhof bemängelt an der Arbeitshilfe insbesondere, dass regionale Faktoren nicht berücksichtigt werden.

Soweit diese Aufteilung zu unangemessenen Ergebnissen führt, sollte auf jeden Fall Einspruch eingelegt werden. Als Beratungstipp kann man mit auf den Weg geben, dass am besten die Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude bereits im Kaufvertrag geregelt wird. Soweit dieser grob den Marktgegebenheiten entspricht, muss diese Aufteilung vom Finanzamt akzeptiert werden.

Keine Erbschaftsteuer für das Familienheim

Für Kinder, Enkel und Ehegatten bleibt das geerbte Familienheim erbschaftsteuerfrei, wenn es mindestens zehn Jahre weiter bewohnt wird. Wenn der Erbe vor dem Ablauf der zehn Jahre wieder aus dem Familienheim ausziehen möchte, droht die nachträgliche Besteuerung.

Aktuell wird durch den BFH geklärt, ob gesundheitliche Gründe den vorzeitigen Auszug rechtfertigen können. Dabei lassen sich die im Erbrecht lauernden Stolperfallen meist mit wenig Aufwand umgehen.

Wir beraten Sie hierzu sowie allen weiteren Immobilienfällen gerne.

Steuersparmodell im Zusammenhang mit studierenden Kindern

Werden von den Eltern die Kosten für ein Erststudium übernommen, können diese bei den Eltern steuerlich nicht berücksichtigt werden. Auch bei den Kindern wirken sich die Kosten für ein Erststudium steuerlich nur dann aus, wenn im gleichen Jahr Einkünfte z.B. aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.

Soweit die Eltern über eine Immobilie verfügen, welche positive Überschüsse erzielt, kann folgende Überlegung angestellt werden: Man verlagert die Besteuerung dieser Überschüsse auf die Kinder, die noch keine Einkünfte haben und damit den sogenannten Grundfreibetrag in Höhe von 9.744 EUR (2021) ausschöpfen können.

Die Immobilie muss dabei aber nicht direkt an die Kinder übertragen werden, sondern den Kindern wird nur ein obligatorisches Nutzungsrecht oder der Nießbrauch an der Immobilie übertragen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind dann bei den Kindern zu versteuern, wodurch diese die Kosten für das Studium als Sonderausgaben geltend machen können. Einkommensteuer müssen die Kindern erst dann bezahlen, wenn der Gewinn aus Vermietung und Verpachtung abzgl. der Sonderausgaben über dem Grundfreibetrag von 9.744 EUR (2021) liegt.

Bei der Umsetzung dieser Gestaltung sind einige Stolperfallen zu beachten, welche unbedingt eine Beratung durch einen Steuerberater erfordern.

Aufteilung des Kaufpreises für eine Immobilie nicht nur wichtig wegen der Abschreibung !!!

Die Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil Grund und Boden und einen Gebäudeanteil ist nicht für die Abschreibung des Gebäudeanteils von Bedeutung. Soweit größere Reparaturen nach Anschaffung vorgenommen werden kann es sich um sogenannten anschaffungsnahen Aufwand handeln.

Das bedeutet, dass das Finanzamt die Kosten für die Reparaturen als Anschaffungskosten des Gebäudes wertet. Dies wiederum führt dazu, dass diese Kosten nur mit 2 % abgeschrieben werden können, anstelle einer sofortigen 100%igen Abzugsfähigkeit.

Insofern sollte man eine Beratung hierzu und die Berechnung des Grund und Boden Anteils und des Gebäudeanteils schon vor dem Notartermin durch einen Steuerberater durchführen lassen.

Keine Minderung der Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer wegen anteiliger Instandhaltungsrücklage

Der Kaufpreis, als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wird durch eine Instandhaltungsrücklage nicht gemindert, weil die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht und nicht allein dem Wohnungseigentümer.

Somit liegt kein Rechtsträgerwechsel vor an welchen die Grunderwerbsteuer immer anknüpft. Anders verhält es sich beim Zubehör, welches mit dem Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergeht und somit nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Grundsteuerreform

Durch die Grundsteuerreform müssen alle Grundstücke und Eigentumswohnungen neu bewertet werden. Die alten Einheitswerte wie Sie für die Grundsteuer bislang gegolten haben waren noch von 1936. Die Steuerpflichtige werden voraussichtlich im ersten Halbjahr 2022 aufgefordert eine sogenannte Feststellungserklärung abzugeben, damit eine Neubewertung stattfinden kann. Die Grunderwerbsteuerreform soll aufkommensneutral stattfinden. Ob dies dann aufgrund der Kassenlage der Städte wirklich so kommt, bleibt abzuwarten.